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北京共有产权房八成遭弃购,这种房子真的买不得?

时间:2019-02-28 12:53:53

  1月14日,北京房山共有产权房“金林嘉苑”公开选房,900人报名,但最后却只有180多人购房,其余全部弃购,弃购率将近80%。

  此前,大兴的瑞福园,也是在今年1月开始非京籍选房,参加摇号家庭共有2231户,而房源只有301套,人数是房源的7倍多,但结果是只选走了50套,弃购率超过97%。

  共有产权房市场遇冷再添两起个案,也让这种新兴的产权房再次引发高度关注。共有产权房从最初的市场新宠到现在被频频打入“冷宫”,背后究竟原因何在?这种房子以后真的买不得了吗?

  01

  近两年,北京共有产权房市场热度降低有目共睹。

  首先是申购房源比的下降:

  2017年9月30日,北京首个共有产权住房项目朝阳锦都家园共有427套房源,共有16万户申购家庭,按较后通过审核的12万户计算,申购家庭和房源比例大约为281:1。

  2017年10月27日,开始申购首个真正的共有产权住房金隅大成金成雅苑项目,969套房源只有5万户家庭申购,按较后通过审核的1.5万户家庭计算,申购家庭和房源比例仅为15.4:1。

  2018年7月7日结束申购的顺义区金港嘉园项目,申购房源比仅为19.5:1,而稍早些时候密云区的首创·悦欣汇项目和顺义区的雅筑佳苑项目,申购房源比分别是14.4:1和31.9:1。

  从大范围的时间上来看,人们对共有产权房的热度的确不如开始的时候。实际上,不仅是申购,共有产权房在购买流程的选房环节上,也同样遇冷:

  2018年3月1日位于海淀区的首个共有产权房项目中铁碧桂园正式开盘,竟然遭遇70%的弃购!

  2018年7月18日平谷区的保利·桃源香谷项目开始选房,经过三天的时间,选中最后一套房源的购房者编号是1760,那么该项目的弃选率在72%左右。

  作为大兴区首个大体量供房,产权比高达80%的四季盛景园于去年12月25日选房,共卖出28套,剩余2196套,弃选率接近99%。

  02

  市场对共有产权房热情消褪,简单梳理一下,原因包括了以下几个方面:

  第一大主要原因是共有产权房的转让规则发生了变化。

  就北京来讲,共有产权房已明确禁止转变其属性。不能转变房子的共有属性,意味着房子的房主永远无法拥有完整产权,共有产权房也就彻底失去了在市场自由流通的权利。

  这始于2017年9月30日正式开始执行的《北京共有产权住房管理暂行办法》,其删去了此前非常重要的一条表述:“房主5年后可以以市场价回购剩余产权,使其转为商品房,回到市场公开流通。”

  这项规则意味着共有产权房只能在共有产权体系内流转,而且还是政府优先回购。流通性受限下,升值空间显然有限,投资属性也随之锐减。而说到居住属性,以现在的价格看又不够吸引人。

  其次,审核条件更为严格也是共有产权房申购数量大幅下降的原因之一。

  就社保而言,对于“新北京人”,首先要满足在京缴纳连续60个月社保,然后再是满足项目所在地对社保期限的要求,缺一不可。另外,对“非京籍”申购人的资格认定更严格。其中延庆、海淀、密云三区表现出明显的人才优先导向,对于所在企业、个人学历及职称等均给出规定。

  第三,房子周边的配套设施未满足选房者需求。虽然是共有产权房,其市场需求仍然受到房子的配套、位置等因素的影响。

  就昌平区的绿海家园、中骏四季家园、万科翡萃家园这三个共有产权房来讲,均是毛坯交房,价格在1.8万元-2.1万元/平方米左右。从地理位置上看,前两者都在六环外,唯一在六环内的翡翠家园,它的周边几乎没有公共交通。买这个类型的房子主要是用于居住,交通不便利的话,会制约它的市场需求量。这也就是为何这三个共有产权房项目在第一次选房时有70%的家庭弃选。

  反观首个共有产权房项目“朝阳锦都家园”就不一样,因为位于五环内,在黄渠地铁站附近,周边配套较为完善,所以被购房者疯抢。

  综合来看,房子的性价比、通勤距离等因素,决定了实际居住体验、和价格是否在自身承受范围之内,这也是用户是否决定选择共有产权房的主要原因。

  最后,市场上的共有产权房呈逐年增加的趋势,在一定程度上改变了需求。

  2018年,共有产权房作为北京建立“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系中的重点项目,其在土地供应、政策支持上,得到了大力倾斜。

  据中原地产研究中心的统计,2017年,北京完成土地规划建筑面积出让中,共有产权房300.77万平方米,占比约31%。截至2018年7月中旬,共有产权房土地出让完成61.97万平方米。

  市场上的共产房在2017年总共才4000多套,2018年猛增到3万套,预计今年还会增多,个别区的房源一下子 “过剩”。如顺义区最多,相当于延庆、大兴及密云三区供应量之和。个别区域此类房源大量增加,自然形成了买方市场,同时也助长了人们买房的观望情绪。

  03

  值得关注的是,在看似冷清的共有产权房市场,仍然有着真正想要买、却买不得的刚需。除了申购条件受限,他们还受阻于房子的价格。

  如位于顺义区后沙峪镇的博裕雅苑,房源2952套,含全装修费用销售均价2.3万元/平。购房人产权份额比例为55%。从价格、位置以及周边发展,该项目都是比较理想的,但现实却是去化率不足6成,难道真的没有刚需需要这些房子吗?

  当然不是,对于很多刚需来说,产权和户型其实是小事儿,有房住才是根本。但这个价格,换算成拥有的产权比例,再和周边商品住房的价格比较一下,会发现并无太大差异。

  再以位于大兴区的瀛海瑞福园来说,产权房的价格是2.9万/平米,个人产权比例60%,如果换算成100%产权的话,那么它的价格就是4.8万,接近5万了。可是,与它临近的限竞房瀛海府和万和斐丽也只不过才5.2万。再看其周边二手房,兴海园目前均价约4.3万、紫宸苑目前均价约4.8万。

  如果价格不占优势,产权又限制重重,有条件的人们当然更愿意去买商品房。

  最后说说共有产权房的未来。

  从金融属性来看的话,共有产权房出现的原因就是为了抑制炒房行为。从现在的情况看,这一点也确实严重得到了执行。

  从居住层面来看的话,只需要承担按比例折合下来的价格就能买到房子,满足了刚需想要低价在大城市买房的需求,如果是仅用于自住,共有产权房是一个很好的选择。

  虽然在这个过程中,共有产权房暴露出了不少硬伤,但是也根据实际情况在进行调整,如修改非京籍比例,让房源分配更加贴合当地实际供需情况。在这样不断摸索的过程中,大众也看到了房子能回归居住属性的实际可操作性。

  所以,本着房住不炒的原则,相信主管部门会将这一政策继续执行下去,并会在实际执行过程中,不断进行调整完善,更多的人也有希望借助于此完成自己的购房梦。

  法律相关知识:

  房产过户流程有哪些

  二手房办理产权过户,整个办理流程可以概括为以下五个环节:

  1、签约。如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同;

  2、核查。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易;

  3、交税。买卖双方按国家规定交纳相关税费,税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。目前主要包括:个人所得税、营业税、契税、印花税、房屋交易管理费、产权登记费等;

  4、登记办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证;

  5、对贷款的买房人来说,在与卖方签订完房屋买卖合同后还要买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放;

  6、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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