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北京市直管公房管理条例的历史变迁:从可租售到禁止租售!

时间:2019-02-28 12:32:32

  【1】

  1987年

  《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》

  为加强城市公有房屋的保护管理,维护管理秩序,促进房屋的合理使用,根据国家有关法律,结合本市实际情况,作如下规定。

  一、凡本市城区、近郊区、远郊县城、建制镇和工矿区的公有房屋(以下简称公房),均按本规定管理。

  二、市房屋土地管理局是全市房屋的行政管理机关,区、县房屋土地管理局是本区、县房屋的行政管理机关(市和区、县房屋土地管理局及其下属管理机构统称房管机关)。一切单位和个人,管理和使用公房,都必须遵守本规定,接受各级房管机关的监督管理。

  三、全民所有和集体所有的房屋,都是公房。全民所有的公房,所有权属于国家。集体所有的公房,所有权属于集体单位。公房分别不同情况,按下列原则管理:

  (一)机关、团体、学校等行政、事业单位使用的全民所有的公房,由房管机关所属的管房单位直接管理,或按现实情况由各该单位自行管理。

  (二)国有企业使用的全民所有的公房,除由房管机关所属单位或其他行政事业单位管理的以外,属国家授予企业经营管理的固定资产,由企业负责管理。

  (三)集体所有制单位自建、自购的房屋,属本单位所有,由本单位管理。集体所有制企业使用的全民所有的公房,分别不同情况,按以上第(一)、(二)项规定管理。

  (四)居民租用的公房,由出租公房的单位管理。

  (五)外地的机关、团体、企事业单位在本市建、购的房屋,由建、购单位管理。

  (六)楼房住宅小区范围内的公房,分属若干单位管理的,由区、县房管机关指定房屋数量较多的单位牵头,与其它单位组成协调机构,负责协调本小区住宅管理的有关事宜。

  集体所有制单位自建自购的房屋,其本单位为所有权单位;全民所有的公房,由本条第(一)至(五)项规定的各管理单位代表国家行使对公房的所有权。管理单位可视为所有权单位(以下即统称所有权单位)。

  四、公房实行登记制度。公房的所有权单位须持有关证件,向房屋所在区、县的房管机关申请房产登记,经审查确认,发给《房屋所有权证》。

  新建公房的所有权单位,应在竣工后6个月内申请登记。公房所有权转移或改建、扩建等房屋现状变更,应自转移、变更之日起1年内办理登记手续。因故不能按期登记的,经房管机关同意,可以缓期登记。凡无正当理由不按期登记的,每逾期1个月,由区、县房管机关按建筑面积每平方米处1角的罚款,但罚款总额不超过3万元。

  五、《房屋所有权证》由所有权单位妥善保管。禁止涂改。因涂改造成不良后果的,必须追究其行政责任或法律责任。

  六、各级房管机关要加强对房产登记资料的管理,建立完整的房产档案。档案资料要准确地反映房屋的座落地点、所有权归属和房屋的结构、层数、面积、设备、用途、建筑年代、变更情况等全貌。

  七、使用公房,应贯彻合理和节约的原则,按房屋的设计用途使用,节约用房。地处主要大街的铺面房,应作商业、服务业使用。

  八、公房所有权单位,应根据方便生活、有利生产、自愿互利的原则,开展职工住房的互换工作,帮助职工解决上班路远、居住不便等实际困难。

  九、使用公房,必须经所有权单位同意,不得擅自进住。违者,所有权单位有权责令其迁出和赔偿由此而造成的经济损失,或诉请房管机关或司法机关解决。

  十、公房买卖必须按房管机关的规定进行。

  (一)卖方凭《房屋所有权证》出售。单位买房,须持有本单位归口的市级主管部门或区县领导部门同意买房的批准文件;个人买房须有本市正式户口。

  (二)全民所有公房的卖房价款,只准用于房屋建设,或上交同级财政,不准挪作它用。

  (三)必须经区、县房管机关审查批准,办理立契过户手续,按规定交纳税费。非经批准,不得擅自买卖。违者,由区、县房管机关处买卖双方以成交价1倍以下的罚款,但最高不超过3万元。处罚后按规定进行审查,不符合条件的,不予立契过户。

  (四)必须按照市人民政府规定的房价标准确定房屋价格。公房所有权单位以房屋折抵投资与其他单位合营企业,须经房屋所在地的房管机关评定房价。禁止高价买卖公房,禁止以合营为名变相高价买卖公房,禁止倒卖公房或居间牟利等非法活动。违者,由区、县房管机关处买卖双方(含中间人)以非法所得2倍以下的罚款,但最高不超过3万元。

  十一、公房被建设单位征用拆除,或调拨给其他单位使用,除经市人民政府批准无偿征用或无偿调拨者外,应按规定的房价标准,对所有权单位给以合理补偿。

  征用拆除或调拨全民所有公房的补偿价款,只准用于房屋建设,或上交同级财政,不准挪作它用。

  十二、公房租赁,必须遵守房管机关的各项规定。

  (一)除中、小学校舍和市人民政府规定不能出租的房屋以外,其他公房均可出租。

  (二)出租方须持有《房屋所有权证》。单位租房须持有批准文件,个人租房须有本市正式户口。

  (三)租赁双方必须签订租赁合同,明确双方的权利与义务。单位或个体工商户租用公房,租赁合同须经房管机关审核同意。

  (四)在租赁合同规定的期限内,出租单位需收回房屋自用的,应妥善安置原承租者。租赁合同期满,承租者仍需租用的,应征得出租单位同意,续订合同。

  (五)承租者外迁或死亡,原同住者要求继续承租的,须经出租单位同意,并新订租赁合同。

  租赁期限内,承租人外迁或死亡,承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他共住的家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。

  (六)承租者与他人换房,须征得出租单位同意。出租单位应支持承租者合理的换房要求。换房后,要新订租赁合同。

  (七)承租者对其租用的公房及设备负有保护责任,除经出租单位同意者外,不得擅自拆改。因擅自拆改或其它过失造成房屋及设备损坏的,承租者应负责修复或赔偿。

  (八)承租者不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用,不得利用承租的房屋进行非法活动。违者,出租单位有权中止租赁合同,收回房屋。

  (九)承租者多户共同使用的院落、楼(门)道、厕所、上下水等设施,由承租者共同合理使用,不得恃强独占。由此发生争执又不能协商解决的,可由出租单位确定各承租者的使用范围。

  (十)必须执行市房屋土地管理局制定并经市人民政府批准的租金标准。禁止高价出租、转租,禁止以合营为名或其他巧立名目变相高价出租,严禁出卖公房使用权。违者,由区、县房管机关处出租方(含转租人或出卖公房使用权人)以非法所得1倍以下的罚款,但最高不超过3万元。

  (十一)承租者必须按合同规定交租,不得拖欠。凡无正当理由拖欠租金1个月以上的,出租单位有权要求终止租赁合同,追索拖欠的租金、滞纳金。

  十三、公房所有权单位,每年应定期进行房屋安全检查,加强维修养护,确保房屋的住用安全和装修设备的正常使用,尽量改善房屋住用条件,延长房屋使用年限。使用公房的单位或个人,应配合所有权单位检查和修缮房屋,发现险情,应迅速通知所有权单位及时妥善处理。

  十四、各级房管机关对公房修缮情况要进行监督检查,发现有倒塌危险的房屋,立即责成所有权单位抢修或通知住房人及时从危房中迁出。

  因对房屋检查修缮不及时造成事故的,由公房所有权单位负责赔偿损失,并追究所有权单位领导人和直接责任人的责任。

  十五、公房管理中发生的纠纷,当事人双方均可向房屋所在地的房管机关申请调解、处理。

  十六、本规定执行中的具体问题,由市房屋土地管理局负责解释。

  【解读】1987年的公房管理文件规定了公房的产权方(主要是企业或单位)拥有出售或出租的权力,其实就是个人可以从单位手里购买或租赁公房。但是规定了承租公房的人不得随意将公房出租给别人。

  【2】

  2002年

  《北京关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》

  这个文件非常关键:它允许了承租公房可以进行使用权的转让,也就是说你承租了公房,然后可以将使用权转让给别人来获取收益。

  各区县国土资源和房屋管理局、各区县直管公房经营管理单位:

  为充分发挥公有住房的使用效益,规范和搞活房地产市场,经研究决定,自2003年1月1日起,在全市范围内开展直管公有住房使用权(以下简称“公房使用权”)交易试点工作。现就试点工作中的有关问题通知如下:

  一、公房使用权交易的适用范围:除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外,包括平房、筒子楼、简易楼等其它直管公有住房均可上市进行交易。

  二、公房使用权交易形式包括:

  1、公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权;

  2、公房承租人有偿转让公房使用权;

  3、公房承租人以公房使用权交换住房产权;

  4、公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。

  三、公房使用权交易应当符合以下规定:

  1、持公房使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。

  2、公房使用权交易,当事人双方应当签定书面协议。协议签定后,当事人双方持下列相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续:

  (1)申请书;

  (2)双方当事人身份证明;

  (3)公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书;

  (4)房屋所有权证和共有人同意意见书。

  当事人因故不能亲自办理相关手续的,可以委托以公房使用权交换住房产权,当事人双方须按规定到房地产行政主管部门办理交易及产权变更登记手续。

  3、公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权前,公房承租人须结清房屋租金和其它与该房屋有关的应内承租人交纳的各项费用;以公房使用权交换住房产权的、住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。

  4、公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后,该公房产权性质不变,新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。

  5、通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人,可以将公房使用权再次上市交易。

  6、公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的,应当向原出租人进行备案。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务,受转租人享有并承担转租合同规定的承租入的权利和义务,但原出租人与转租双方另有约定购除外。转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之变更、解除或者终止。

  7、合居户公房承租人将其拥有的公房使用权上市交易的,在同等条件下,合居另一方有优先权。合居户公房承租人将其拥有的公房使用权上市交易,不得侵犯合居另一方对共用部位和设备设施的正常使用权。

  8、将公有住房转租给外地来京务工经商人员的,按《北京市外地来京务工经商人员管理条例》规定执行。

  9、将公有住房转租给廉租户的,按北京市国土资源和房屋管理局《关于(北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见>的补充通知》(京国土房管住字[2001]1010号)有关规定执行。

  四、公房使用权交易试点工作中,应当注意以下事项:

  1、直管公有住房合法承租人提出申请,并提供厂本通知第三条1项规定的相关材料的,直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续,不得以任何理由予以拒绝。

  2、各区(县)国土资源和房屋管理局负责监督、检查直管公房经营管理单位公房使用权交易试点工作,发现问题,及时处理。

  五、公房使用权交易试点至2003年12月31日结束,试行期一年。按照本通知规定,城、近郊八区国土资源和房屋管理局应尽快制定本区公房使用权交易试行办法,报区政府同意后实施,同时将试行办法报市局备案。其他远郊区(县),可结合本区(县)灾际,具体确定公房使用权交易试点时间和工作计划。

  六、中央在京单位自管公有住房使用权和其它单位自管公有住房使用权交易,经产权单位同意,可参照本通知有关规定执行。

  【解读】2002年的政策开启了北京直管公房使用权的交易序幕,为了学区的需要,公房使用权进行了大量的交易:只要进行承租权的改名即可。尽管此政策明文规定试点一年,但是后续并没有明文禁止,因此北京直管公房的使用权转让一直存在。

  【3】

  2018年

  《关于加强直管公房管理的意见》

  本文件的出台,彻底终结了北京市直管公房可出租、使用权可转让的历史,让直管公房彻底变成仅能自住,无法流转的自有住房。

  为深入落实《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,进一步加强直管公房管理,切实做好核心区历史文化街区平房腾退和恢复性修建工作,保护古都风貌,改善群众居住条件,现提出以下意见。

  一、总体要求

  (一)指导思想。严格落实《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,按照“老城不能再拆了”的要求,处理好古都风貌保护与更新的关系、历史文化传承和群众生活改善的关系,规范和加强直管公房管理,加大核心区历史文化街区居民住房保障、平房腾退和恢复性修建力度,促进非首都功能疏解。

  (二)适用范围。本意见所称直管公房是指通过接管、收购、新建等方式形成,在市、区两级房屋行政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋。市属、区属直管公房经营管理单位分别由市、区两级政府确定。

  二、切实加强直管公房规范管理

  (一)市房屋行政主管部门要做好直管公房政策制定、业务指导与协调监督、年度修缮计划备案、信息系统建设等工作,制(修)订租赁合同示范文本,指导经营管理单位做好市属直管公房日常管理工作。各区房屋行政主管部门要按照区政府部署要求,扎实做好区域内直管公房的监督管理、行政执法、信息统计等工作,指导经营管理单位做好区属直管公房日常管理工作。

  (二)经营管理单位要做好直管公房承租人认定与变更、租赁合同履约管理、租金收缴、纠纷调处等管理工作,对房屋与设施设备进行维修和养护,对危险房屋及时加固、修缮和改造,保障房屋安全和设施设备正常使用。经营管理单位要建立健全日常监督检查机制,充分利用先进技术手段,加强对承租人的管理。

  (三)按照有关法规规章规定,承租人应按租金标准及时足额缴纳租金,不得擅自转租、转让、转借;承租人不得擅自改变房屋使用用途,不得利用房屋进行违法违规活动;承租人对租住的公房及设备负有保护责任,不得擅自拆改,同时应配合经营管理单位进行房屋加固、修缮和改造。

  直管公房变更承租人的,严格按照相关规定办理。

  (四)市房屋行政主管部门要会同各区建立直管公房信息管理平台,并与本市住房信息系统对接,实现直管公房信息动态监管。

  (五)综合房屋维护管理成本等因素,对直管公房租金标准实行动态调整。对属于低保、低收入家庭的承租人可给予租金减免或补贴。

  (六)经营管理单位、承租人任意一方不履行法律法规规定和租赁合同约定义务的,另一方可依法向人民法院提起诉讼,并依据生效法律文书申请人民法院强制执行。

  (七)严禁直管公房违规转租转借。违规转租、转借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房内居住,擅自安排其他人员居住的行为。

  经营管理单位通过承租人身份智能识别系统和日常巡查、举报核实等渠道,发现存在违规转租、转借行为的,应当及时进行规劝、纠正;对拒不改正或规劝整改两次后仍违规转租、转借的,可依照合同解除租赁关系,收回房屋。

  (八)根据有关法规规章规定,严禁直管公房使用权交易。

  (九)直管公房涉及解危排险和文物建筑保护腾退的,依据相关法规政策办理。

  三、积极推动核心区历史文化街区平房腾退和修缮

  (一)有序推进平房直管公房申请式腾退。

  鼓励承租人自愿交回直管公房使用权;承租人申请交回直管公房使用权并由经营管理单位收回的,经营管理单位适当给予承租人货币补偿。

  承租人交回使用权后,可以申请购买区政府提供的共有产权房或承租公租房,符合条件的优先配售配租。

  东城、西城区政府可综合考虑区域规划、工作计划、申请腾退居民的住房困难情况等因素,确定申请腾退家庭腾退顺序。

  (二)鼓励通过平移置换实施整院腾退。东城、西城区政府制定鼓励承租人平移置换到其他院落直管公房居住的相关政策,实施整院腾退和修复。

  (三)建立恢复性修建机制。

  对完成腾退的房屋,经营管理单位应及时恢复胡同四合院原有布局,拆除违法建设,完善公共服务设施,改善居住环境。

  具备条件的房屋或院落,依据保护规划及相关导则,经批准可适当利用地下空间;同时,要加强日常监督管理,坚决杜绝私挖乱建。经营管理单位要在符合首都功能定位和城市规划的前提下,对完成恢复性修建的房屋进行合理经营利用。

  (四)改善长期居住在自建房内居民的居住条件。对长期居住在自建房内,有本市户籍,本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房,自愿拆除自建房并将户口迁出的,可由区政府直接配租公租房。

  (五)做好历史文化街区的平房自管产腾退。历史文化街区的自管公房单位与相关区政府协商移交自管公房产权并转化为直管公房后,其承租人自愿腾退或平移置换的,可按照上述政策办理。

  四、保障措施

  (一)加大直管公房执法力度。市、区房屋行政主管部门要完善直管公房监督执法工作机制,与公安、工商、税务、城管执法等部门和所在街道联动,开展综合执法,加大执法力度,依法打击违法违规行为,维护良好秩序。

  (二)完善直管公房市政配套设施。逐步完善直管公房市政配套设施,有序更新老旧设施设备,合理改造地下管线等基础设施,提高周边环卫、绿化等市政服务水平,改善居住环境。

  (三)合理编制腾退和修建计划。东城、西城区政府要广泛听取社会各界意见,结合分区规划实施、财政预算、外迁房源供应等情况,科学制定腾退和修建计划,并及时公布,接受社会监督。

  (四)加大资金投入。市、区财政应按照年度工作计划,安排资金支持保障直管公房腾退和修缮改造。支持经营管理单位通过多种方式筹集资金对收回的直管公房进行恢复性修建,鼓励社会资金参与公益性历史街区、建筑修复工作。

  【解读】2018年5月份的文件彻底终结北京市直管公房的出租、转让行为,同时对承租权更名进行了严格管理,这样就让直管公房变成了彻头彻尾的自住型用房。

  2018年5月份的文件规定了:北京直管公房不再进行拆迁处理,而是统一采用腾退的方式,而且是鼓励自愿式腾退,同时也鼓励自愿式平移,这也就意味着对于北京市公房承租户而言,走或不走,平移或不平移,都将自由选择。

  法律相关知识:

  房地产开发经营 是什么

  房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中:房地产开发经营的主体是房地产开发企业,是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,也称为房地产开发商;按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。

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