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规避购房资格大招||最高院:名为股权转让实为房地产转让,合法有效!
2017-06-18 01:16:57
 

 实践中,我们经常会碰到当事人的目的是收购公司房地产,为了节税、规避房地产转让限制等情况,而选择股权转让方式来实现收购公司房地产的目的,是否涉嫌以合法形式掩盖非法目的(即所谓“名为股权转让实为房地产转让”),人民法院能否依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定认定该股权转让合同无效,甚至认定构成犯罪,一直存在较大争议。

 

    近期发现最高人民法院2016年度二则案例值得赞赏与借鉴。

 

▌案例一:刘步书、石艳春等与新疆盈科投资集团有限公司股权转让纠纷申诉、申请民事判决书(最高人民法院(2015)民再字第2号)

 

    最高人民法院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效,重点在于规制被掩盖的违法行为,而当事人通过民事行为实现另一后果本身,并不构成该项规定中的“非法目的”,对于上述行为的法律后果,应就各方当事人所表现出来的真实意思表示及相应客观行为作出认定。


    股权受让方为控制和支配公司所有的建设用地使用权和占有的土地,依据《股权转让协议》受让涉案股权、行使股东权利,并控制目标公司的房地产,与目标公司在股权转让方的控制下与股权受让方签订、履行《房地产转让协议》以转让土地使用权的行为并无不同,也不违反法律规定。人民法院不得以此为由认定股权转让行为因缺乏真实意思表示而无效。


    此外,股权转让行为和房地产交易行为应分别课以不同的税收,对当事人需如何缴纳税款亦应由税务部门根据实际发生的行为作出相应认定,人民法院不能仅以二者课税标准存在不同而认定各方存在偷逃税收的合意并进而认定合同无效。

 

▌案例二:付学玲、沙沫迪等与周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司等股权转让纠纷二审民事判决书(最高人民法院(2016)最高法民终222号)

 

    最高人民法院认为,该《公司股权转让合同书》存在以股权转让为名收购公司土地的性质,且周盈岐因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定【(2015)营刑二终字第00219号刑事裁定书】认定构成非法倒卖土地使用权罪,但对此本院认为,无论是否构成刑事犯罪,该合同效力亦不必然归于无效。


    本案中业已查明,沙建武欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地,此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为,是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定,既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体,故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴,而应依据《中华人民共和国公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下,上述有关条款合法有效。


来源:法务之家 、江苏云崖律师事务所


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