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二手房买卖流程全解析,5大步骤让你少走弯路,少花冤枉钱

时间:2019-02-28 12:47:53

  今年的楼市“金九”未现,又失“银十”。受调控的影响,一二线城市的新房市场价格略微有所下跌,而二手房市场也有了更多的议价空间,有些买房的观望者这时候就想趁低价入手一套。现在买房全都是靠中介,中介的水多深,趟过的人都知道。二手房交易流程更是繁琐,对于首次购房的人来说,千万不要贪图便宜,而被坑,今天和大家详细聊聊买二手房千万要注意规避的坑!

  买二手房的流程有多复杂?

  1、选定房源

  购买二手房的一大好处就是不用等,可以立马看到房子的所有情况。看房的时候就一定要仔细了,对这些地方要着重检查:

  ①墙面

  房子的产权都是70年,但是如果你购买的房龄本身时间就已经很长,如果建筑商在偷工减料,房子就会出现漏水情况。处理房屋漏水是一项大工程,一定检查是否漏水。墙壁有渗水,会泛黄。如果原房主在转手前做了粉刷,从刷痕中也可以隐约看得出一些迹象来。

  ②地面

  地板以及踢脚线部位有没有渗水迹象,包括乳胶漆或者墙纸表面有没有异常。尤其是要看是否有发黑的部位。

  ③周边环境

  居住环境也是影响居住体验的一大要素。想象一下,周边如果邻近工厂、或是学校什么的,每天一大早都要便被噪音吵醒,多么头疼。良好的物业以及小区的治安,也可对周边邻居询问一下,是否如中介说的那么好。

  2、产权问题

  买房最重要的就是要看产权,如果买到有瑕疵的房子,等到发现了就会非常麻烦,在定房之前,首先需要到房管局查档查册,确定产权没有问题。以及房主的身份证以及购房发票、契税发票等,确保所有信息与房产证上的姓名一致。

  在产权查验清楚后,还需要了解所购房产在以前是否存在过被抵押、查封的信息,是否有债务纠纷等情况。

  3、签订合同

  确定了交易意向之后就可以开始着手签订房屋买卖合同的事情。俗话说:丑话说在前面,事后不扯皮。双方的付款方法、过户时间、交房日期、相关税费由谁交、违约金和违约责任等这些都要事先明确清楚。

  双方谈好价格,这时候就可以签订买卖契约了,签字后交付定金。为防风险,如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要交到业主手中,而应该交由第三方。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方。

  如果购房者采用贷款方式,情况比较复杂,涉及到房屋可贷金额为房价的70%~80%。然而对于二手房来说,可贷额度是根据“评估值”来计算的。影响二手房评估的因素有很多,地段、房龄、楼层、户型、朝向还有装修等等,一般来说,二手房评估值为成交价的75%-85%,部分房龄较长的房屋比例会更低。

  需要注意的是,如果房产证上有的是夫妻双方2个人的名字。在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。

  4、办理过户

  二手房交易是不动产登记中程序最复杂、要件最多的一种。在买卖合同签订之后一定要及时办理房产过户手续,交易双方共同向房产交易管理部门提出申请,然后管理部门查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  当然,办理的这些手续也是需要收取一定费用的。如过户登记费、交易手续服务费、二手房过户土地收益金、二手房过户核档费、二手房过户契税、过户印花税、过户个人所得税等,这些费用部分需要由买卖双方各自承担。各个城市的办理要求可能不一样,可在去办理之前,打电话询问清楚,避免多走冤枉路。

  5、房屋交接

  刚住进新家,不到一个月便收到物业的催款费用单。找前业务却拒绝承担这笔费用,称“已在物业结清单签字,确认无误。

  在房屋交接有些问题千万不能大意,合同签过,在发现问题这时候买家可能就会变成“冤大头”了。

  在进行房屋交接时,要先进行物业交割。即:原房主和新房主办理房产相关水、电、煤气、供暖等费用结清和固定资产的交付,这一步完成后才真正完成了二手房交易。这些细节包括:电表查验及电费结清、水表查验及账单结清、燃气查验及费用结清、电话费用结清等。

  最后还要注意原业主户口是否迁出,关于户口的问题也是二手房发生纠纷的众多因素之一,后期关于孩子上学以及其他一些原因,都会危及到买家的利益。

  法律相关知识:

  二手房过户的税费计算及免征要求是什么

  1、契税:一般是房款的1%(面积在90平米以下,并且是首套房的可以缴纳1%;面积在90平以上144平以下缴纳1.5%;面积在144平米以上的需要缴纳4%)。

  2、营业税:房产证未满5年的交5.6%,产证满五年可以免交营业税。

  3、个人所得税:1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。

  4、交易费:3元/平方米(但是一般需要买房人把双方的交易费都交了,也就是6元每平米)。

  5、测绘费:按各区具体规定。

  6、权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。

  另需注意,二手房计税基数是房屋评估价,首套房是根据卖家是否首套房。

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