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北京二手房过户有漏洞 户主卖房不出示配偶意见

时间:2019-02-28 12:45:23

  已婚房主卖房过户不需出示配偶书面意见 相关部门负责人承认办手续时存在问题———

  2007年6月通过合法程序买了一套天通苑二手房并办理了过户手续拿到了产权证的林先生,如今却面临房产证被撤销、房子被法院判给原卖方前妻的困境。业内人士昨天在接受本报记者采访时表示,林先生的遭遇不是第一个,其原因是二手房过户不查看已婚卖方配偶的“同意出售房产”书面意见。“如果该漏洞不堵,像林先生这样的受害善意第三方绝不会是最后一个。

  办妥手续买好二手房

  据介绍,2007年4月,林先生在昌平区天通苑鑫尊置地经纪人的介绍下,看中了天通苑北三区一套二手房。房主郝某告诉他和中介,该房产是他婚前购买,他的妻子邹某已经出国,也同意卖出这套房屋。林先生咨询了中介、律师、昌平建委和深圳发展银行后,了解到这套房产确实是郝某婚前购买,且房产证上也只有郝某一人的名字,根据新的《婚姻法》,这属于郝某的个人财产,无共有人,他有权卖出。

  2007年4月22日,在中介方的见证下,林先生与郝某签订了购房合同,并于当年6月15日上午11点半,与郝某在昌平建委顺利完成了房产过户手续,缴纳了相应税款。当天下午,林先生和郝某到深圳发展银行官园支行,该银行也依据建委出示的过户手续,将购买这套房屋向银行所贷的55万元房贷,打入了郝某的账户。当年6月21日,他拿到了昌平建委发的房产证,并于当月月底搬进了这套房子,居住至今。

   房主配偶告状讨回房

  去年1月10日上午,林先生突然接到昌平法院电话。法官称,郝某的妻子邹某向法院提起行政诉讼,要求昌平建委撤销他的房产证。原来,郝某与邹某结婚后,曾做了一个财产公证,郝某将这套房屋的95%赠与邹某。更让他想不到的是,2007年6月15日上午,当他与郝某在昌平建委办理过户的同时,事实上,邹某已向昌平法院提出这套房屋的财产保全申请。当年6月21日,昌平法院审理了邹某与郝某的离婚案,将这套房产判给了邹某所有。“邹某还对昌平建委提起了行政诉讼,2008年5月,昌平法院一审判决,昌平建委败诉,网上撤销了我的房产证。”2008年11月,北京市一中院二审,维持原判。

   过户程序漏洞致买家受损

  林先生不解,为什么合法买的房却不能保住?“虽然昌平建委等都称我是善意第三方,但是我仍然面临还在还着贷款的房子不归我的现实,善意第三方的利益谁来保护?”

  对此,北京知名房产律师陈旭认为,“目前,法院根据婚前公证,判房产归女方所有,女方主张自己的权利,要求拿回房产,没有过错。林先生应该诉讼卖房人和昌平区建委。”北京另一家知名中介公司负责人认为,“买房人林先生没有过错,问题的关键出在为什么在交易的过程中,没有人让卖方出示配偶同意出售的书面证明。”

  他分析,首先,卖方郝某在出售房产的时候,隐瞒了他和其配偶邹某曾经有过“将这套房屋的95%赠与邹某”的公证,属于恶意隐瞒;其次,银行和中介公司在交易过程中,也没有让卖方出示配偶同意出售的书面证明,“根据行业惯例,中介公司和银行应该是有这道程序的,不管房主强调房子是否是婚前财产,但只要户口本上显示是已婚,就应该让他出具配偶同意出售的证明。尤其是银行,在办理贷款的时候,应该让卖方出具这样一个证明。”第三,昌平建委在办理该套房产过户手续的时候,应该让卖方出示配偶同意出售的证明。

  对此,昌平建委法制科有关负责人也承认,“当时林先生他们办理过户手续的时候,房产证上确实是卖方郝某一个人的名字。而根据目前的规定,在办理二手房过户手续的时候,不用察看配偶有没有同意的相关证明。这确实是目前二手房过户存在的一个漏洞。”也正是如此,有关业内人士强调,“如果该漏洞不堵,像林先生这样的受害善意第三方绝不会是最后一个。”

  法律相关知识:

  房产房买卖过程中的注意事项

  1、了解产权可靠性

  购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。

  2、注意查看了解产权证上的人

  在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。

  3、了解产权是否为夫妻共同所有

  有的房改房是夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷。

  4、清楚了解房屋的背景

  按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。

  需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。

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