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商品房买卖合同纠纷案

时间:2018-03-09 13:48:25



    案例:

    2014年6月1日,李先生与房地产公司签订《首付款分期付款协议》,约定李先生购买房地产公司开发建设的房屋,房屋总价款为787742元,首付款237742元,贷款550000元,买受人如未按约付款,逾期超过10日后,出卖人有权解除合同,买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金。2014年6月4日,李先生与房地产公司签订《商品房买卖合同》,也约定了逾期付款的违约责任。2014年6月5日,李先生与银行签订《房产抵押贷款合同》,以房屋作为抵押物向银行贷款550000元,房地产公司为该贷款提供连带保证责任。前述合同签订后,李先生履行了一期的首付款付款义务后,再未履行首付款付款义务。2014年8月,房地产公司诉至法院,诉求解除《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》、李先生返还房屋并支付违约金。


    主要焦点:

    第一、《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》是否应予解除;

    第二、李先生是否应向房地产公司返还房屋、支付违约金。


    法院判决:

    法院认为,《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示,合法有效,且双方约定了解除条件及违约责任,现因李先生逾期支付首付款,已达到解除合同的条件,《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》应予解除,李先生应承担返还房屋及支付违约金的违约责任,因此判决:一、解除《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》;二、李先生向房地产公司返还房屋;三、李先生向房地产公司支付违约金9843.55元。


    律师点评:

    根据本案的焦点问题及本案的裁判结果,法院支持了房地产公司要求解除合同、返还房屋及支付违约金的诉请,但对于违约金的数额,并没有按照房地产公司诉求的按照《首付款分期付款协议》的计算标准计算,而是依据《商品房买卖合同》的计算标准确定违约金的数额,法院认为,《首付款分期付款协议》为《商品房买卖合同》的附件,其签订时间在前,且约定与主合同相悖,应按照后签订的主合同条款履行,即按照《商品房买卖合同》约定的按累计应付款的5%向房地产公司支付违约金。


    对于法院的上述观点,本所律师不予认同,本所律师认为,违约金的数额应按照《首付款分期付款协议》约定的标准进行计算,理由如下:

    1、《首付款分期付款协议》、《商品房买卖合同》是两份独立的合同,前者是关于购房首付款的专门约定,后者是关于房屋买卖整体事宜的约定,本案所涉事实是购房人逾期支付首付款,导致合同解除事由成立,因此,应依照专门约定首付款相关事宜的《首付款分期付款协议》的相关条款计算违约金,本案应适用特别约定优先原则。

    2、《首付款分期付款协议》第五条约定,本协议作为《商品房买卖合同》的有效附件,除本协议约定外,其他事项仍按《商品房买卖合同》履行。根据前述约定,在本案中,违约金的计算标准在《首付款分期付款协议》中已有约定,那么违约金的数额就应该按照《首付款分期付款协议》约定进行计算。

    综上所述,无论是依据特别约定优先原则,还是依据合同约定,本案中的违约金数额都应依照《首付款分期付款协议》的约定进行计算。


 

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