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房屋租赁合同纠纷案例

时间:2017-10-31 16:04:00

   原告(反诉被告):西安某电气有限公司

  法定代表人:林某,该公司副总经理
  委托代理人:郭占友,陕西渭临律师事务所律师
  被告(反诉原告):西安某精密机械有限公司
  法定代表人:李某,该公司董事长
  委托代理人:高某,北京某(西安)侓师事务所律师
  委托代理人:刘某、北京某(西安)律师事务所律师
  原告西安某电气有限公司与被吿西安某精密机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  原告诉称,2011年原告与被告签定了为期三年的厂房、办公用房租赁合同。到2013年5月份,在合同尚未到期的情况下,被告即以房租太低为由迫使原告增加租金,于是双方又于2013年5月15日签订了为期四年的租赁合同,约定租期从2013年6月1日起至2017年5月31曰止,并明确约定了租赁期内各年度的租金总额和支付方式,且逐年递增。为了保障原告生产的连续性和相对稳定性。双方还特别约定了被告无正当理由不得提前解除合同,确要提前解约,需提前六个月书面通知对方,经同意并赔偿相应损失和违约金后方可提前除合同。令原告不能认同的是,合同重新签订尚未满一年,被告又故伎重演,置合同的明确约定于不顾,擅自提高合同基价,并单方面宣布“将于合同年度调价日,即2014年6月1日终止合同”。当原告提出应按照所签合同继续履行,并提出 “若强行解除合同,应按照合同约定事项进行赔偿”时,被告竟书面明确表示“愿按合同约定进行赔偿,并要求在5月底前搬迁完 毕”。至此,双方签订的合同已形成虚设,被告完全剥夺了原告的合同权利,原告只能另行租赁厂房搬迁。在拆迁过程中,原告的财产本应全部归还原告,因此向被告提出将入驻该租赁厂房时花费8万元建造的彩钢板隔墙拆走,或由被告给予原告朴偿的要求,遭到被告的拒绝,其行为侵犯了原告的合法财产权。故现原告诉至本院,1、请求依法判决被告赔偿租赁合同明确约定的原告设备搬迁和配套的直接费用人民币500000元,两个月的租金违约金132960元,合计人民币632960元;2、判令被告退还原告的租赁保证金34694元;3、判令原告拆除原告搭建的车间彩钢夹心板隔墙;4、本案的诉讼费用由被告承担。
  被告辩称,双方之间的租赁合同是原告违约在先。对于原告诉请的赔偿设备搬迁和配套的直接费用人民币500000元过高,超过了实际支出的费用。对于原告主张的违约金应按照合同中约定2个月的租金计算应为87440元,而原告主张的132960元无任何依据。对于原告主张拆除彩钢板,被告认为已经超过了诉讼时效,被告并提出了反诉。
  被告反诉称,反诉人与被反诉人于2008年开始建立租赁关系,后双方在租赁期间对租赁面积和价格进行了多次变更,最后一次签订《租赁合同》是2013年5月15日,租赁期限自2013年6月1日至2017年5月31日。合同中对租赁费用的支付以及逾期支付滞纳金做了明确约定,同时还约定被反诉人对租赁物及附属设施负有妥善使用和维护的责任,并且严禁被反诉人进行明火焊接作业。合同签订后,被反诉人的每一期租赁费用支付均存在逾期,同时反诉人发现被反诉人在厂房的钢架结构主体上进行了焊接作业。因钢结结构是绝对禁止在主体结构上进行焊接的,因局部受热可能导致钢价主体的变形,危害到厂房的安全。另外,被反诉人在生产使用中使用了大量油污,严重损坏了厂房内的环氧地坪,地面已无法继续使用。鉴于以上情况,反诉人提出增加租金以弥补地面损失,因双方未能协商一致最后被反诉人撤离,双方的租赁关系已实际解除。故现反诉要求:1、请求被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金24887元;2、要求被反诉人向反诉人赔偿环氧地坪损失220000元;3、本案反诉费由被反诉人承担。
  原告针对被告的反诉辩称,在合同履行期间被告从未提出原告对租赁物的不当使用,对于被告反诉称环氧地坪严重损坏,地面无法使用,是无理之诉,纯属编造,请求驳回被告的反诉请求。
  经审理查明,2008年5月14日至2013年5月15日之间,原、被告共签订4份租赁合同,合同内容均为原告承租被告西安市某创业开发园的厂房.2008年5月14日双方签订租赁合同后,之后的3份租赁合同为原,被告双方对租赁期限、租赁面积、租金的调整。2008年5月14日,原、被告签订的租赁合同中1 . 2条约定,‘本租赁物的功能为工业生产,包租给乙方使用。厂房内隔墙的费用由乙方承担,材料:七米以下双参层泡沫板,七米到屋顶彩板,由甲方施工,费用控制在8万以内,超支部分由甲方负责’.原告后建造了该隔墙· 2013年5月15日,原、被告签订租赁合同,合同第三条租赁费用约定,3 . 1本合同租赁保证金为人民币34694元。2013年6月l日至2014年5月31日,租金为人民币43720元.3 . 3条约定乙方逾期支付租金,应按照每天千分之三的标准向甲方支付滞纳金。合同9 . 2一条约定,为保障乙方的生产经营连续性等权益,无正当理由甲方不得提前解除合同,若甲方确需提前解约,须提前6个月书面通知乙方,经乙方同意并赔偿以下费用:A、设备搬迁和配套的直接费用人民币50万元; B、甲方向乙方支付2个月租金作为违约赔偿。2013年 5月15日,原、被告签订服务协议,原、被告就租赁生产厂房的相关服务管理事项,达成协议,该协议第三条服务费约定:综合服务费21860元/月,保安费2800元/月,卫生费600元/月,生活用水400 元/月 ,合计25660元/月。甲方提供相应的正式发票。乙方应于每6个月的第一个月的10日前向甲方预付该6个月的服务费用153960 元,并汇至甲方指定的银行账户。2014 年4月1 日,被告向原告发出关于房屋租金调价的催促函,函称“西安某精密机械有限公司于2014年2月24日发给贵公司关于租金调价的函至今已过一月,尚未收到贵公司关于租金调价的任何正式的回复.,故我公司再次郑重通知贵司,我们将于合同年度调价日,即2014年6月1日宣布终止合同,请早做准备,如有异议,请提请双方协商,仲裁机构裁决或法律程序解决” ·2014年4月9日被告向原告关于房屋租金调价函回复的回复发函,该回复函载明:“我公司惠剑峰副总于4月8日已同贵公司林某副总进行了洽谈,表示愿按合同约定事项进行赔偿,并要求在5月底前搬迁完毕” .
  2014年5月30日,原告将厂房移交被告。原告也认可双方的租赁合同已实际解除。庭审中,原、被告对原告逾期付款的违约金15180.48元均无异议。被告反诉要求原告赔偿环氧地坪损失的请求,提供了汉唐公证处的场地照片和其与第三方施工合同,被告所称的损害场地现已被修复,原告不认可被告提交的照片是其租赁的场地,并提供了其搬走后的场地照片证明场地完好。
  上述事实,有双方出示的证据及庭审笔录等在卷佐证,并经当庭核对无误。
  本院认为,原、被告签订的《租货合同》未违反法律禁止性规定,应当认定为有效合同,原、被告双方均应按照合同约定履行义务,被告单方以调整租金为由要求解除合同,表示按合同约定事项进行赔偿,原告要求被告赔偿合同约定的设备搬迁和配套的直接费用50 万元,并要求退还租赁保证金 34694 元,依法应予支持;原告要求被告支付两个月的租金违约金132960元计算有误,按照双方合同约定租金为43720元,故本院对该请求依法应予调整为87440元,原告拆除车间彩钢夹心板隔墙,因该车间彩钢夹心板为原告租赁期间的添附物,其应归原告所有,原、被告租赁合同解除后,原告要求拆除彩钢夹心板隔墙的请求依法应予支持。被告反诉要求原告支付逾期付款的违约金,原、被告对逾期付款违约金15180.48元均无异议,该项反诉请求依法应予支持;被告反诉要求原告赔偿环氧地坪的损失,因其提交的照片不能证明该场地的损害为原告租赁期间所造成,且该项请求证据不足,依法不予支持:综上所述,兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定、判决如下:                                     一、被告(反诉原告)西安某精密机械有限公司于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)西安某电气有限公司支付设备搬迁和配套的直接费用500000 元及租金违约金87440元。
  二、被告(反诉原告)西安某精密机械有限公司于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)西安某电气有限公司退还租赁保证金34694 元。
  三、原告(反诉被告)西安某电气有限公司于本判决生效后十日其所搭建的车间彩钢夹心板隔墙。
  四、原告(反诉被告)西安某电气有限公司于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)西安某精密机械有限公司支付逾期付款违约金15180.48元。
  五、驳回被告(反诉原告)西安某精密机械有限公司的其余反诉请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本案案件受理费14226 元,由原告承担 226 元,被告承担 14000 元,本案反诉费 2511 元,由原告承担 511 元,被告承担 2000 元.因本案本诉费原告已预交、反诉费被告已预交,故双方将各自承担的部分在支付上述款项时一并支付.
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。
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